+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

В российском праве институт ипотеки регулируется

В российском праве институт ипотеки регулируется

Поводова Е. Савельева О. В последние годы в РФ одним из приоритетных направлений государственной политики является совершенствование различных аспектов ипотечного жилищного кредитования. При Правительстве РФ создан специальный орган по поддержке банков — Агентство ипотечного жилищного кредитования АИЖК , осуществляющее операции по ипотечному кредитованию, выстроена целая система региональных фондов и центров ипотечного кредитования.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

На главную страницу. Тематика журнала.

Ставки снижаются

Несмотря на многочисленные попытки добиться его принятия парламентом, этот один из старейших по времени своего написания законопроект так и остался в долгом парламентском ящике, ожидая, очевидно, иного состава Государственной думы, который был бы более лоялен к развитию рынка недвижимости.

Ъ публикует статью как предложение к дальнейшей дискуссии. На заре российского феодализма в ХV веке при первых попытках правового регулирования отношений имущественного залога, существовало понятие "закладная кабала", когда крепостным становился неоплатный должник. Феодальные традиции закабаления соплеменников посредством правового механизма залога сохранились у нас и поныне, хотя и обосновываются ссылками на классическое западное право.

На настоящий момент основным источником залогового права в России является Часть I Гражданского Кодекса Российской Федерации года ГК , а также закон "О залоге" года - в части, не противоречащей положениям ГК. Статьей ГК предусмотрено, что "залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества ипотека регулируется законом об ипотеке".

Там же установлен приоритет закона об ипотеке над "общими правилами о залоге, содержащимися в настоящем Кодексе", что существенно повышает значение будущего закона. Научным руководителем и главным исполнителем законопроекта является один из авторов Гражданского Кодекса известный правовед-цивилист профессор Маковский.

А сам проект в значительной степени был осуществлен тесно связанным с правительством России и Госкомимуществом фондом "Международный институт развития правовой экономики", учредителями которого являются Академия народного хозяйства при правительстве, Торгово-промышленная палата России и Гарвардский университет США.

При активном участии этого фонда был разработан указ президента "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28 февраля года, который и стал фактической концептуальной базой не только для данного законопроекта, но и для всего пакета проектов законов, регулирующих оборот имущественных прав на недвижимость "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и других.

Когда руководители разработки законопроекта из Комитета Думы по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности с гордостью докладывают депутатам, что в своей работе они смогли учесть половину из почти зарегистрированных поправок к законопроекту "Об ипотеке", а после очередного его отклонения в ноябре года спикер палаты невесело шутит, что для одобрения, видимо, придется принять "еще килограмма на два поправок", когда законодатели при рассмотрении законопроекта дружно голосуют "ногами", — все это говорит о его некоторой проблемности.

Проблемы законопроекта, на наш взгляд, можно разделить на две группы. Во-первых, технологические — связанные с амбициями разработчиков законопроекта объять единой правовой нормой необъятный институт ипотеки и неизбежное при этом превышение допустимого уровня сложности и объема регулируемых правоотношений.

Во-вторых, концептуальные — связанные с несоответствием содержательной основы проекта закона сущности тех конкретных хозяйственно-правовых отношений, которые он призван регулировать.

Влияет еще и уровень правосознания и стереотипы мышления большинства общества. Традиционные нормы классического римского права об ипотеке установлены в Институциях Гая в I-II веках новой эры.

Национальные институты ипотеки обладают существенными различиями и давно выделились в самостоятельные разделы имущественного права, состоящие из десятков правовых актов. С учетом этого, "технологические" проблемы становления российского института ипотеки могут быть решены, на наш взгляд, путем "облегчения" законопроекта.

Прежде всего следует изъять из него разделов, например, главы 4 "Государственная регистрация ипотеки", и замены их ссылками на законы законопроекты , регулирующие аналогичные правоотношения, например, на законопроект "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" кстати, уже принятого Думой в третьем чтении.

Затем следовало бы раздробить законопроект на несколько коротких, обладающих большей проходимостью через Федеральное собрание правовых актов. Прежде всего, это мог бы быть законопроект об ипотеке коммерческих категорий недвижимости, обладающих абсолютной залогоспособностью то есть категорий имущества, не имеющих ограничений на взыскание по гражданским обязательствам его собственника, устанавливаемых, в соответствии со статьей 24 ГК, гражданским процессуальным, жилищным, земельным законодательством.

Затем это могли бы быть законопроекты об ипотеке категорий недвижимости, обладающих ограниченной залогоспособностью, определяемой земельным и приватизационным законодательством, Гражданским процессуальным кодексом и другими действующими актами законодательства, а также законопроекты об ипотеке социально значимых категорий недвижимости, например, жилых домов и квартир, залог которых должен осуществляться под жестким контролем и под гарантии специальных государственных институтов в соответствии с жилищным законодательством.

И, наконец, законопроект, регулирующий вторичный рынок ипотечных кредитов, оборот закладных и производных ипотечных ценных бумаг, согласованный с законодательством о рынке ценных бумаг и банковским законодательством. Во-первых, к неоправданной задержке появления легального регулирования, что неизбежно вызывает расширение сферы влияния теневого права природа не терпит пустоты.

Во-вторых, к подмене норм гражданского публичного права нормами административного права указами президента, постановлениями правительства и т. В-третьих, при согласовании в парламенте излишне сложного законопроекта, отражающего регулирование конфликта имущественных интересов, объектом политического торга и компромиссов становятся концептуальные основы проектируемого закона.

Главное отличие концептуальных принципов, положенных в основу закона, на наш взгляд, заключается в подмене понятия ипотеки, как самостоятельного и весьма сложного института рыночной экономики, на служебное понятие вспомогательного инструмента скрытого отчуждения "замаскированной приватизации" — в терминах левых или "условно отложенной продажи" недвижимости, как выразился на слушаниях в Думе главный куратор законопроекта депутат Иван Грачев.

Подмена понятия ипотеки на условную продажу недвижимости происходит уже в статье 1 Законопроекта, которая устанавливает: "Имущество, на которое установлена ипотека остается у залогодателя в его владении и пользовании".

Юридически это означает, что предполагается изъять у залогодателя право распоряжения залогом, а это главный компонент права собственности ст. Таким образом, в соответствии с законопроектом, при установлении ипотеки, залогодатель обязан фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора.

Что не соответствует ст. Это также явно противоречит традициям ипотеки классического романо-германского права, которых придерживается почти вся континентальная Европа и многие другие страны, а главное, противоречит традициям, в которых развивалось и развивается российское гражданское право.

При конструировании правовых актов, регулирующих силой закона конфликт интересов субъектов гражданского имущественного оборота, на наш взгляд, следует исходить из первичности экономического содержания регулируемого правоотношения, традиций делового оборота и их приоритета над отражающими это содержание и традиции правовыми нормами, носящими производный вторичный характер.

Во-первых, финансового механизма создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства. Во-вторых, дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота например, купли-продажи и приватизации юридически невозможно или экономически нецелесообразно.

В-третьих, инструмента создания многопорядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе инструмента фиктивного капитала - закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

В самой общей форме разнонаправленность имущественных интересов субъектов отношений ипотеки очевидна. Залогодатели заинтересованы в максимизации объема привлеченных дешевых финансовых ресурсов на единицу оценочной стоимости заложенной недвижимости. Банкиры-кредиторы заинтересованы в обеспечении возвратности ссудных ресурсов и максимизации доходности по операциям ипотечного кредитования.

Общество в лице государства заинтересовано в разумной капитализации национального недвижимого имущества и обеспечении его оборотоспособности, в ликвидации разрыва между финансовым и производственным капиталом, в неинфляционных механизмах поддержки производства, в выполнении доходной части бюджета, в том числе, методами налоговой ипотеки.

Мировая и отечественная хозяйственная практика использует несколько основных схем такого обеспечения. Схема 1. Отчуждение продажа вещных прав заемщика на объект недвижимости, служащий обеспечением обязательств, в пользу кредитора по основному обязательству и одновременное взятие этого объекта заемщиком в аренду с правом выкупа после исполнения основного обязательства.

Формально окончательное отчуждение продажа недвижимости в этом случае приобретает условно отложенный характер. Эта схема наиболее простая, не требует дополнительного законодательного обеспечения, и поэтому действует надежно даже в условиях нынешнего правового вакуума в России.

Схема 2. Коммерческий залог недвижимости ипотека - это схема более эффективная, но и более сложная, требующая специализированных правовых норм для ее юридического обслуживания.

Основное отличие Схемы 2 от Схемы 1 заключается в том, что вещное право, например, право собственности на заложенную недвижимость полностью или частично остается у залогодателя, который только создает и отчуждает в пользу залогодержателя производное залоговое право, имеющее обязательственный или вещный характер.

Причем закон должен гарантировать отсутствие ограничений по созданию залоговых прав, так как ограничение или лишение залогодателя возможности создавать и реализовывать отчуждать ипотечные права есть возврат к Схеме 1. Другое различие этих схем — в степени соучастия контрагентов.

Ипотечная схема обеспечивает большую сбалансированность имущественных интересов сторон сделки. Договор ипотеки — это фактически долговременная, часто на несколько десятков лет, программа согласованных усилий сторон договора по достижению взаимовыгодных интересов. Для кредитора это долгосрочное получение дохода на ссуженные денежные ресурсы и их возвратность, гарантированные надежным обеспечением — недвижимостью.

Для заемщика-залогодателя это практически единственная возможность получить недорогой долгосрочный инвестиционный кредит на развитие своей недвижимости, которая в этом случае, сама является обеспечением своего развития.

В то время как по Схеме 1 передать продать вещные имущественные права на объект недвижимости даже условно — можно только один раз, причем, как правило, только целиком.

Оценочная стоимость условно продаваемой недвижимости должна соответствовать стоимости выполнения основного обязательства.

Однако главное преимущество Схемы 2 заключается в большей эффективности за счет мультипликативного эффекта. Собственник вещного имущественного права на недвижимость с фиксированной оценочной страховой стоимостью может учредить ипотечные права материальными носителями, их удостоверяющими, являются специальные коммерческие бумаги — закладные — нескольких порядков, создавая инструменты фиктивного капитала: первичные, вторичные, третичные и т.

Оценочная стоимость созданных таким образом ипотечных прав может значительно превышать оценочную стоимость вещных прав на объект ипотеки.

Причем, увеличение объема привлеченных денежных ресурсов на единицу оценочной стоимости объекта ипотеки обеспечивает достаточно средств для надежного страхования неизбежно повышающихся рисков кредиторов. Страхование этих рисков может производиться как прямо — страховыми организациями, так и косвенно — диверсифицируя риски при помощи специальных институтов вторичного рынка ипотечных кредитов и закладных, институтов, обеспечивающих ликвидность производных ипотечных ценных бумаг, эмитируемых под гарантии государства.

Описанные выше преимущества ипотечной схемы могут реализоваться только при условиях наличия баланса имущественных интересов сторон договора ипотеки, а также сохранения залогодателем вещных прав собственности на объект залога, без чего по действующему законодательству России он сможет как собственник выпускать только первичные закладные на свою недвижимость.

В соответствии со статьей , у залогодателя, на имущество которого установлена ипотека, сохраняются лишь права владения и пользования объектом залога; то есть его лишают права распоряжаться — основного компонента вещного права собственности. Согласно статье последующая ипотека допускается только с согласия тех кредиторов, действие соглашений с которыми не прекратилось к моменту заключения нового залогового договора.

Несомненно, что вряд ли найдется залогодержатель, желающий отказаться от права на подобный запрет, если на это будет иметься прямое указание в законе. Тем более что положения статьи прямо запрещают заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной.

Неоправданно жесткий порядок установлен в вопросах обращения взыскания на объект ипотеки. Для этого достаточно даже незначительного нарушения сроков внесения платежей по кредиту статья Кроме того, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество в случае нарушения правил пользования, содержания и ремонта, обязанностей по страхованию, либо при отказе в его проверке статья Анализ только указанных статей Законопроекта позволяет, на наш взгляд, говорить не просто о диспаритете интересов сторон ипотеки, а о настоящей "кабале" для залогодержателя, которого "ставят на счетчик" в случае возведения в ранг закона положения статьи "Ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества".

Из контекста следует, что сам залогодержатель и будет определять этот объем требований. Это содержание отражает исторически сложившийся уровень правосознания граждан и реальную практику имущественного оборота, без учета которых правовая норма только затруднит регулирование правоотношений и, соответственно, будет игнорироваться субъектами гражданского оборота недвижимости.

Традиционная для России юридическая схема ипотеки базируется на не потерявших и ныне своей актуальности нормах классического римского права об имущественном залоге, определенных в Институциях Гая. Предмет залога оставался и в собственности и во владении залогодателя.

В случае неудовлетворения по обязательству, кредитор получал право истребовать этот предмет у кого бы он к тому времени ни находился, продать его и из вырученной суммы покрыть свое требование. Поскольку при ипотеке не происходило передачи в собственность кредитора заложенного имущества, а допускалась лишь его продажа, должник, являющийся собственником имущества, мог его заложить несколько раз.

Это порождало очередность в удовлетворении претензий кредиторов. Право требовать продажи залога признавалось только за первым залоговым кредитором. Последующие кредиторы по очереди получали удовлетворение из остатка от вырученной суммы после полного удовлетворения предыдущего кредитора.

В случае недостатка средств, вырученных от продажи залога, для удовлетворения всех кредиторов предусматривалась возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое имущество должника. В рамках этих классических норм складывались и развивались традиции хозяйственного применения и правового регулирования ипотеки в России.

И во всех случаях сохранялся ипотечный характер отношений контрагентов: залогодержатель-кредитор не становился собственником владельцем залога. Залоговое ипотечное право является обязательственным имущественным правом в отличие от права собственности и других вещных имущественных прав статья ГК.

Залоговое право создается владельцем вещного имущественного права при вступлении в силу договора об ипотеке и может быть ликвидировано залогодателем в любой момент путем выполнения основного обязательства, что позволяет рассматривать залоговое ипотечное право как производное от вещного имущественного права.

Поэтому договор ипотеки — это условная сделка, которая может быть реализована путем взыскания продажи объекта залога только в случае нарушения выполнения основного обязательства. До этого момента ипотека является только обязательственным обременением вещного имущественного права залогодателя, связанным с необходимостью сохранения правового и физического состояния объекта ипотеки.

Правоведы-цивилисты давно ведут спор о том, относится ли залог у числу институтов вещного или обязательственного права. Например, в Гражданском кодексе РСФСР года этот институт был отнесен к вещным правам, а в Части 1 Гражданского кодекса года залог не включен в перечень вещных прав статья ГК и регулируется параграфом 3 раздела III "Общая часть обязательственного права".

Две основные правовые традиции института залога отражает двойственную природу залога, имеющего акцессорный дополнительный характер по отношению к основному обязательству, исполнение которого обеспечивается залогом, а также характер, производный от вещного имущественного права залогодателя.

Особенность залога в сравнении с другими способами обеспечения исполнения обязательство поручительством, задатком, неустойкой, гарантией и т.

Залог обладает наиболее характерным свойством вещных прав — правом следования. Право следования означает, что право как бы следует за вещью.

Вещь, либо иное имущество, переданное в залог, где бы и в чьей бы собственности оно ни находилось, обременено залогом до прекращения основного обязательства. Во всех случаях право залога сохранит силу, так как оно заключено не в личности залогодателя, а в заложенной вещи.

Можно сказать, что исполнение основного обязательства обеспечивает вещь, а не должник. С другой стороны, залог не является вещным правом в той степени, в которой является, например, право собственности. Имея некоторый вещный характер, залог в своей основе остается способом обеспечения исполнения обязательств.

Вещность залога существует лишь постольку, поскольку она в состоянии обеспечить основное обязательство. Таким образом, юридическая конструкция залога регулирует два вида правоотношений.

Право залога недвижимости ипотеки

Скачать файл: referat. Краткое описание работы: Изучение понятия и сущности ипотеки - одного из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Особенности составления договора ипотеки и закладной. Характерные черты ипотеки жилых домов и квартир, социальной и коммерческой ипотеки. Состояние экономики любой страны требует развития производства, что упирается в источники обеспечения надёжного и долгосрочного финансирования. Если сравнить стоимость движимого имущества которое можно заложить свободно и недвижимого с которым пока сложнее , можно понять, во сколько раз теоретически вырастают масштабы такого вида кредитования, как ипотека.

Ипотека в российском праве

Ипотека — это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При этом недвижимое имущество находится в собственности заемщика, но обременено залогом. На первых порах кредитовать население для приобретения недвижимости решались только отдельные банки. Естественно, спрос был минимальным. На первом этапе институт существовал лишь формально.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают , то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:. Российский рынок ипотеки является сильно дифференцированным. Наиболее активно в гг. Наибольшее количество выданных кредитов в году приходилось всего на два округа: Приволжский - 54 кредитов и Сибирский - 44 кредитов.

Раздел: основы права, , загружено: Одним из таких способов является залог недвижимости ипотека , которая получила широкое.

Петр Анатольевич Фалилеев. Морской залог на судно. Ипотека судна или строящегося судна.

Современное состояние вопроса об ипотеке

Плешанова, магистр частного права. История многострадального Федерального закона "Об ипотеке залоге недвижимости ", начавшая отсчет в году, завершилась, наконец, преодолением вето Президента Российской Федерации, Закон подписан Президентом 16 июля г. Он подробно регулирует многие существенные вопросы ипотечного правоотношения: заключение договора об ипотеке, составление и выдачу закладной, передачу прав залогодержателя третьим лицам, обременение заложенного имущества правами третьих лиц, последующий залог, обращение взыскания на заложенное имущество и его реализацию, особенности ипотеки отдельных объектов земельных участков, предприятий, жилых домов и квартир. В то же время неразрешенной осталась проблема ипотечной оборотоспособности объектов недвижимости - в первую очередь возможности ипотеки сельскохозяйственных угодий и земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Ипотека — это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Тема: Правовое регулирование ипотечного кредитования

Надежность ипотеки и удобство её использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее регулирования в законодательстве. Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", регулирующий отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам. Субъекты Российской Федерации также активно участвуют в законодательном процессе. Так законом Ивановской области от

Правовая природа ипотечного кредитования

Институт залога недвижимости ипотеки занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств и является одним из древнейших. Одним из родоначальников института ипотеки от греко-латинского hipotheke - залог, заклад в наиболее приближенном к современному виде принято считать афинского реформатора и законодателя Солона в начале VI в. Преимуществом оно сохранялось за должником и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого для оформления обязательства на пограничной меже принадлежащей заёмщику земельной 1 территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. Такой столб и назывался ипотекой подставкой , и это слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит. Новое развитие институт залога ипотеки получил в Римской империи. В период правления императора Антония Пия II в.

не снимает вопрос несовместимости института доверительного управления с трастом, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей и обязательственного права, а регулируется имущественным правом. Российский законодатель, как правило, считает полезным и нужным .

Ипотека в российском праве

Казанцев В. Криминалистическое исследование средств компьютерных технологий и программных продуктов. Не всякий действующий институт имеет сто л ь богатую родословную как ипотека. И стория древнего мира сохрани л а д ля нас имя ее основателя.

ОБЪЕКТЫ ИПОТЕКИ (Российская юстиция, n 10, 1998)

Библиографическое описание: Пономарева Е. Ипотека — это залог недвижимого имущества, налагаемый в качестве способа обеспечения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору залога. В соответствии с нормами данного закона ипотека возникает по договору между кредитором и должником по денежному обязательству в качестве способа обеспечения возврата денежных средств должником заемщиком кредитору займодавцу.

В российском праве понятие ипотеки впервые было дано в Законе РФ от С тех пор, залог недвижимости прочно укрепился в сфере гражданско-правовых отношений, в качестве дополнительного, производного и обеспечительного обязательства.

Казанцев В. Криминалистическое исследование средств компьютерных технологий и программных продуктов. Не всякий действующий институт имеет сто л ь богатую родословную как ипотека.

Несмотря на многочисленные попытки добиться его принятия парламентом, этот один из старейших по времени своего написания законопроект так и остался в долгом парламентском ящике, ожидая, очевидно, иного состава Государственной думы, который был бы более лоялен к развитию рынка недвижимости. Ъ публикует статью как предложение к дальнейшей дискуссии. На заре российского феодализма в ХV веке при первых попытках правового регулирования отношений имущественного залога, существовало понятие "закладная кабала", когда крепостным становился неоплатный должник.

Комментарии 9
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. centpassdown

    Как они красиво стрили 100500 отделений сбера на каждом углу и раздавали карточьки всем подряд. Зашли из далека, всех подсадили на безнал, а теперь стрижка будет. МНОГОХОДОВОЧКА

  2. Сидор

    Если я не понятно выразил ход своих мыслей , напишу более внятно .

  3. Валерий

    Какая пирамидка ждёт украинцев в следующий раз?

  4. Епифан

    Ни фига во Франции чтоб подписаться нужно посетить ни раз префектуру и собрать доки

  5. dentjagmudeg

    Тарас спасибо за инфу. И за хорошее настроение в конце ролика)))

  6. Милица

    Это 18 лет штрафа за пьянку с женщиной!

  7. Федосья

    Эти два закона поперек горла перекупам.Этим всё сказано.

  8. Флорентина

    Что за бред я посмотрел? Нет у охранников никаких прав

  9. diopropal

    Аж противно слушать обяснения. Жесть.